변동모기지에 대한 잘못된 상식과 편견
| 변동에 대한 잘못된 상식과 편견 필자는 오랫동안 변동(ARM)모기지 프로그램에 대해서 융자 수요자들이 몰랐던 숨겨진 장" 기능적 활용성에 관해 수없이 언급해왔다. 또 단점보다는 장점의 시각을 기준으로 새로운 인식을 도모해왔다. 장점을 우선 부각시켜왔던 이유는 단순히 필자의 개인적 의지와 성향에 기인한 것만은 아니었다. 너무 오랜 세월 길들여진 고정(FIXED)에 대한 고정관념 을 속히 벗어나 최상의 이익을 취득할 수 있는 변동 프로그램을 좀 더 빨리 현실 속에 이입하기 위해서였다. 단점에 대한 오류를 바로 잡는 일보다 장점에 대한 인식의 확산이 우선돼야 한다고 믿었기 때문이다. 이젠 많은 융자 수요자들이 인식의 변화와 실리를 추구하는 용기 있는 선택에 동참하고 있다. 이에 필자는 이러한 변화의 물결에 더욱 힘을 싣기 위해 그 동안 변동의 특징적 단점으로 오인돼 왔던 상식의 오류와 편견 잘못된 고정관념을 바로 잡고자 한다. 그 대표적인 예가 금리변화에 따른 이자 변동의 불안 요소가 존재한다는 것이다. 그러나 이는 한마디로 변동(ARM)프로그램의 원리와 기준에 대한 기본 개념을 전혀 모르거나 이해하지 못하는 데서 비롯된 것에 불과하다. 이를 쉽게 이해하기 위해 변동의 이자율 변화에 대한 기본 원리를 다시 한번 설명하기로 한다. 변동의 적용이자(FULLY INDEXED RATE)는 기준이자(INDEX RATE)와 마진(MARGIN)을 더한 이자율로 형성된다. 변동에서 마진은 한번 정해지면 절대 변하지 않는 것이므로 결국 변동의 적용 이자율을 변화시키는 요소는 변동 기준 이자율뿐이다. 그런데 이런 이자 변화의 유일한 근거인 인덱스는 현재 1.1∼1.5%를 유지하고 있다. 인덱스가 이처럼 낮다는 것은 무엇을 의미하며 앞으로는 어떻게 될까. 예를 들어 30년 고정 이자의 평균 이자율이 6% 정도에서 몇 년 후 30% 정도 올라서 7.8%가 됐다고 가정하자. 변동 이자율이 같은 비율로 올랐다 하더라도 이미 정해진 마진은 변하지 않으므로 적용 이자율이 현재 4%라도 그 전체의 30%가 오른 5.2%가 되는 것이 아니라 1%대인 인덱스만 올라 0.36∼0.5% 정도만 변화하게 되는 것이다. 이처럼 고정은 전체가 변화하는 이자율 형태지만 변동은 인덱스만 변하는 형태라는 전혀 다른 구성과 변화의 원리를 이해해야 한다. 현재 이 변동은 과거와 달리 그 구성 요소인 기준이자 마진 평생이자 한도(LIFE CAP)등이 모두 최상 최저의 요건을 갖추고 있다. 업계의 전문가를 자처하며 잘못된 지식 또는 상식 경험으로 변동의 실리적 장점을 알지도 못한 채 어설픈 단점을 설파하는 이들로 인해 지혜로움을 잃어서는 안 된다. 예측하지 못하는 모든 것이 두려움 만일 수는 없다. 7년 후 있을 법한 막연한 두려움 때문에 눈에 보이는 5년에 거대한 이득을 포기한다는 것은 무지의 소치일 수 있음을 기억해야 할 것이다. |
