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거품 ‘터지나?’

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거품 ‘터지나?

집값은 떨어질까? 거품이 많이 끼었고, 곧 터질 것이라는 불안을 우롱하듯이 LA지역의 집값은 계속 상승해왔지만 그렇다고 해서 앞으로도 똑 같은 일이 벌어진다고는 볼 수 없다. 거품은 거품을 먹고 점점 더 몸집을 키우며, 파열직전에 가장 크기 때문이다. 지난 5년간 급등한 집값이 지탱될지 불안을 느끼는 것은 당연하다. 올라도 너무 올랐다. 그러면 내가 사는 지역의 집값은 과연 안정적인가, 거품이 팽팽하게 형성된 것은 아닌가? 주택시장의 가격 거품을 정확하게 측정하는 단일 경제지표는 없다. 여러 각도에서 비춰보고 판단하는 수밖에 없을 것이다. 신축 허가 건수, 고용 증가. 렌트 비율 등은 주택 수요와 공급, 가격에 영향을 미치는 중요한 변수들이다. 이런 여러 가지 잣대들을 들이대 거품을 측정해봤을 때 서부해안의 샌디에고와 LA, 동쪽 해안의 뉴욕과 마이애미 등지는 잠재적 위험지역으로 판단된다.


LA 집값, 소득 대비 전국서 가장 비싸
샌디에고·라스베가스 등도 ‘빨간불’

▶주거 기회 지수
거품 파열의 잠재적 위험을 측정하는 가장 좋은 잣대는 전국주택건설업협회-웰스파고은행의 ‘주거 기회 지수(Housing Opportunity Index)’. 집을 사서 거주하는데 들어가는 비용을 벌어들이는 수입으로 감당할만한가를 측정하는 지표다. 재산세와 모기지 페이먼트 등 주거비용이 월 세전소득(gross income)의 28%면 감당하기에 적정한 수준이라고 판단하는데, 이 지수는 어떤 지역의 중간소득자가 매입할 수 있는 집이 전체 매물로 나온 집중에서 몇 %인가를 측정한다.
이 기준을 적용시켰을 때 LA는 미 전국에서 가장 위험도가 높은 도시였다. 2004년 4분기 현재 LA의 중간 소득자가 살 수 있는 집은 매물 주택중 5.2%뿐이다. 샌디에고도 중간소득으로는 5.3%의 집만이 매입 가능할 정도로 집값이 올라있다. 뉴욕(10.8%), 샌프란시스코(11.6%), 라스베가스(36.2%)도 이 기준에 비춰보면 집값이 과도하게 비싼 도시다. 버팔로의 경우를 보면 매물로 나와 있는 집의 90%는 중간 소득자가 살 수 있는 집들이었다. 그러나 주거 기회 지수는 그 자체만으로는 거품이 얼마나 형성돼 있는지, 또 터질 지경인지를 알려주지는 못한다.

▶매입비용 대 렌트
집값이 크게 올라 집을 소유하여 거주하는데 들어가는 비용, 즉 모기지 이자뿐 아니라 재산세, 관리비등을 포함한 경비가 같은 집을 임대해서 사는 비용(렌트)보다 많아도 사람들은 집을 사는 경우가 많다. 집이 더 올라 이익이 생긴다면 렌트보다 비싸도 집 소유가 이익이기 때문이다. 집을 소유하는 비용과 렌트의 차액을 주택에 대한 프레미엄으로 지불하는 셈이다.
그런데 이 프레미엄이 증가한다는 말은 가격 상승에 대한 기대가 점점 더 현실과 괴리된다는 것을 의미한다. 이 기준을 적용하면 샌디에고가 가장 거품이 큰 도시다. 보스턴의 토로 휘튼 리서치에 따르면 지난해 샌디에고는 집을 사서 거주하는 비용의 40%면 렌트할 수 있었다. 샌프란시스코는 45%, 라스베가스는 54%, LA는 55%, 워싱턴 DC는 59%, 마이애미는 63% 였다.
이런 도시에 거주하는 경우 “5년 이상 살 계획이 아니라면 렌트하는 것이 집을 매입해서 사는 것 보다 훨씬 유리하다”고 토로 휘턴의 한 분석가는 지적했다.

▶주택 매입 목적
아직도 거품인지 아닌지 확신이 안 선다면 살기 위해 집을 사는 것인지 ‘단지 투자 목적으로’ 매입한 것인지를 살펴보면 감이 온다.
이 기준을 적용하면 라스베가스가 대도시들 가운데 가장 잠재적 위험이 크다. 지난해 모기지 융자를 일으켜 매입한 주택의 16%가 투자목적 또는 세컨트 홈으로 매입한 것들이었다. 융자분석회사인 론퍼포먼스사의 분석에 의하면 투자목적의 주택매입은 전국 평균적으로 8.6%인 반면 라스베가스는 두배나 더 높았다.
피닉스는 다른 기준으로 보면 위험이 크지 않았으나 이 기준을 적용시키면 13%로 상당히 위험한 수준이었다.
집값이 많이 오르면 외곽지역이 개발돼 공급이 늘어 집값이란 인플레를 크게 넘어서 오르지는 않는 것이 보통인 점을 감안하면, 라스베가스의 경우 주택 공급이 크게 증가했음에도 불구하고 집값이 크게 오른 것은 놀라운 일이라 아니할 수 없다. 그만큼 비정상적으로 가격이 형성돼 있는 셈이다.
최근 5년간 라스베가스에서는 단독주택 건설 허가가 59%나 늘었는데 고용은 23%밖에 늘지 않았다. 신규 공급이 늘어 시장을 식힐 것으로 전망된다.

▶신축 여지
가장 투기성이 강한 주택시장은 서부 해안과 동부 해안이다. 더 뻗어나갈 땅이 한정돼 있어 주택 공급이 제한될 수밖에 없기 때문이다. 이에 더하여 조닝등 관련법도 한층 엄격해졌다.
이런 이유 때문에 최근 주택가격 급등에도 불구하고 신규 건설은 오히려 떨어져 가격앙등을 가속시키는 결과를 초래했다. 1999~2004년 사이 신축 허가가 보스턴은 19%, 뉴욕 23%, 샌프란시스코 23% 줄었다.
만약 빡빡한 공급시장이 완화되면 해안 지역의 집값은 오른 속도만큼 빠르게 떨어질 가능성을 배제할 수 없다. LA나 마이애미의 집값이 하락할 위험이 높다고 거론되는 이유다.


■이들 도시에 거품이 끼었다고 보는 이유

▲샌디에고-집값이 엄청 오르는 바람에 렌트에 비해 주택 가치가 극단적으로 올라있는 상태다. 투기적 시장의 증거.
▲LA-집값이 소득에 비해 미전국에서 가장 비싸다.
▲마이애미-역사적으로 가격 등락이 심했고 현재 가격이 크게 오른 점에 비춰보면 급락의 위험이 있다.
▲라스베가스-최근 5년간 고용은 23%증가했으나 신축허가는 59% 증가했다. 또 투기목적의 주택매입이 16%에 달한다.
▲워싱턴 DC-렌트에 비해 매입가격이 너무 비싸다. 집값 상승에 대한 기대가 비정상적으로 높다는 것을 의미한다.
▲뉴욕-미시시피 강 동쪽에서 소득에 비해 집을 사기가 가장 어려운 지역이다.
▲샌프란시스코- 1999년 이후 이 지역 고용은 7%가 줄었는데도 불구하고 집값은 솟구쳤다.
▲보스턴-최근 집값이 진정되고 있으나 지역 소득 및 렌트에 비춰본 주택가격은 엄청 비싸다.
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