[머니 스토리] 융자 프로그램 선택

캐티 김 파이낸스 프로 대표

지난주에 거의 8%까지 올라갔던 점보 융자의 이자가 조금 내려왔다. 프로그램에 따라 그리고 신청자의 자격요건에 따라 다소의 차이는 있으나 점보 융자의 이자 범위는 7.25% 에서 7.75% 사이로 조금 이자가 내려온 상황이다. 그러나 없어진 프로그램이 많으며 융자 조건이 많이 까다로와 진 것은 사실이다. 반면에 융자금액이 41만7000달러까지의 컨포밍 융자의 이자는 아직도 낮은 편이다.

없어진 프로그램으로 대표적인 것은 페이먼트 옵션 변동 프로그램(Option ARM) 하이브리드 프로그램(Hybrid Program) 그리고 많은 2차 융자 프로그램들이다.

융자받기 힘들어진 점보융자의 경우 신청자의 크레딧이 좋고 점수가 높으면 아직도 10%를 다운페이하고 주택 구입 융자를 할 수 있다. 융자를 두 개로 나누는 80-10-10(피기백 융자)도 가능하다. 그러나 그것은 어디까지나 해당 은행이 2차 융자 10%를 계속할 때의 이야기다. 많은 은행들이 에퀴티 라인을 비롯한 2차 융자프로그램을 잠정적으로 중단하고 있기 때문이다. 여기에 대한 방법은 융자를 90% 하나로 하고 PMI(Private Mortgage Insurance) 보험을 내는 방법이지만 PMI 보험이 페이먼트에 가산이 되면 매달 내야 하는 모기지 페이먼트가 너무 많아지게 된다. 그러나 신청자의 크레딧이 좋으면 프로그램의 선택 범위가 넓다.

20%의 다운페이를 하고도 점보융자를 해야 하는 경우에는 융자를 두 개로 나누어 1차를 컨포밍 액수로 하고 나머지 액수를 2차로 하는 방법도 있다. 이유는 컨포밍 융자의 이자가 점보융자의 이자보다 훨씬 낮기 때문이다. 컨포밍 융자도 다운페이를 10%로 할 경우 융자를 90%의 융자하나로만 하기로 바뀐 은행도 많이 있다. 그러나 크레딧 점수가 높으면 융자를 두 개로 나누어서 하는 80-10-10 프로그램을 찾을 수 있다.

5%를 다운페이 할 경우 어떤 은행은 컨포밍 융자금액에 한정해서만 크레딧 점수가 730 이상이고 주인이 주거하는 주택에 한해서 5%를 다운하고 95%의 융자 하나로 융자를 해 주겠다고 하는 곳도 있으나 PMI 페이먼트가 있으니까 신청자가 기대하는 월 페이먼트 보다는 훨씬 높아지게 된다. 재융자의 경우도 마찬가지이다. 주택구입 융자는 에스크로 기간에 묶여있어서 시간적인 여유가 없지만 재융자의 경우는 지금 가지고 있는 융자를 살펴보고 또 자신의 크레딧을 살펴 볼 여유가 있다. 현재 가지고 있는 융자를 바꿔야 한다면 우선 자신의 크레딧을 미리 살펴보고 크레딧 점수가 낮다면 점수를 올릴 방법을 찾아서 높여놓아야 한다. 지금의 기준은 크레딧 점수가 680 점 이하이면 상당히 높은 이자를 내어야 하므로 740점을 목표로 하면 좋겠다. 많은 프로그램이 740점 이상이면 최고의 좋은 이자를 받을 수 있기 때문이다.

임대용 주택(Non Owner property or Investment Property)의 재융자도 어려워 졌다. 우선 많은 대안 프로그램들(Alt A Programs)이 없어지므로 해서 이자가 높아졌다고 보면 된다. 임대용 주택의 융자를 할 때에는 주택가격에 대한 융자의 비율(Loan To Value)이 낮고 크레딧 점수가 좋아야 한다.

재융자가 아닌 주택 구입 융자의 경우 특히 융자금액이 점보액수인 경우는 은행의 좁아진 심사기준과 프로그램으로 당황스럽겠지만 일정한 에스크로 기간 안에 마감해야 하기 때문에 현재의 상황에서 최선의 방법을 찾으려면 담당하는 융자 전문인과 자주 상담을 하는 것이 바람직하다.

▷문의: (213)700-4849