얼마 전에 있었던 일이다. 30년 넘게 마취과 의사를 한 손님은 OC에 집과 LA 다운타운에 콘도미니엄을 세컨홈으로 갖고 있었는데 콘도의 재융자를 원하셨다. 일한 만큼 월급이 나오고 연말에 1099을 받아서 세금보고를 하지만 비용이 별로 발생되지 않아 거의 모든 소득이 신고되어 있었다.

큰 집이 두 채이고 융자금액도 컸지만 수입이 많았기 때문에 융자에 전혀 문제가 없어 보였다. 그런데 이 의사는 지난해에 근무하던 병원도 바꾸고 휴식도 취할 겸해서 6개월을 넘게 쉬었다. 따라서 2009년 소득이 평년에 비하여 절반 정도밖에 보고가 안 되어 있었다.

문제는 여기서 발생되었다. 1099을 수령하는 이 손님은 봉급생활자가 아니라 자영업자로 분리되어 연간 총 수입을 평균을 내서 월수입을 계산하다 보니 소득이 너무 적게 나와 도저히 융자가 되질 않았다. 신용점수도 높고, 에퀴티도 많고 30년 넘게 의사생활을 한 이 손님도 융자를 받을 수 없다면 도대체 누가 융자를 받을 수 있단 말인가라고 탄식을 해 보았지만 어쩔 수 없는 노릇이었다.
은행의 매니저, 융자 진행과 심사담당자 등 모든 사람들이 이 불행한 경우를 안타까워했을 뿐 정해진 규정에 따라 일을 할 수밖에 없는 상황이었다. 이렇게 자영업자의 경우에는 개인의 월수입을 정확히 산정하는 일도 까다로울 뿐만 아니라 심사규정도 엄격하고 보수적인 방향으로 적용되기 때문에 융자를 신청할 때 상당히 조심해야한다.

주택융자에 있어서 자영업자(self-employed)란 어떤 사람을 말하고 사업체에는 어떠한 종류가 있고 각각의 경우 수입을 어떤 방법으로 산정하는지 등에 대해 살펴본다. 주택융자에서 자영업자란 수입이 본인이 대부분의 지분을 보유하거나, 영업활동을 통제하는 사업체로 발생되는 사람을 말한다. 보통 사업체의 25% 이상의 지분을 보유하고 있으면 자영업자로 보나 그 이하이더라도 그 지분이 주 소득원일 경우 자영업자로 본다.

주택융자에 있어서 수입은 안정성, 지속성, 검증 가능성을 기준으로 판단하는데 일반적으로 자영업자는 봉급생활자에 비하여 이 세 가지의 모든 면에서 더 위험도가 높다고 여겨진다. 왜냐하면 자영업자의 수입은 사업체 영업과 직결되어 있기 때문이다.

이러한 근거들을 좀 더 구체적으로 보면 사업체의 실제 수입과 현금흐름을 검증하기 힘들고, 경기와 시장상황에 따라 현금흐름이 불규칙하고, 주인이 병이 나면 사업이 쇠퇴하기 쉽고, 주인이 사업체의 빚에 책임이 있을 수 있고, 파트너십의 경우 통제와 관리의 불안정과 갈등으로 사업체가 흔들리기 쉽다는 등의 이유를 들 수 있다.

자영업자의 경우에 사업체로부터의 수입이 2년 이상 있었을 경우에 안정된 것으로 보는데 이때 2년 동안이 수입을 평균 내어 월수입을 계산한다. 하지만 1년 치 세금보고서만 요구되는 경우에는 1년 동안만 평균 낼 수도 있다. 자영업자의 수입은 반드시 세금보고서를 통해서만 인정되는데 경험이 2년 미만일 경우에는 융자 승인을 받기가 거의 힘들다.

자영업자의 수입원이 되는 사업체는 여러 가지로 분류된다. 개인회사(Sole Proprietorship), 파트너십(General and Limited), 코퍼레이션(C & S) 등이 대표적인 형태들이다. 이들 각각의 사업체 형태의 특징은 무엇이고 수입은 어떤 식으로 계산되는 지에 대해서는 다음 회에서 살펴보도록 한다.

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스티브 양 <웰스파고 론오피서>