공동 구입 부동산 본인 지분만 별도 판매 가능한지

<문> 몇년 전 사업상 동업자와 함께 부동산을 공동 명의로 구입하였습니다. 각자 50%씩 동일한 금액을 다운페이먼트로 투자하고 나머지는 은행에서 융자를 하였습니다. 부동산 소유권 형태는 Tenancy in Common으로 하였고, 각자 50%씩 지분이 있는 것으로 등기 하였습니다. 그러나, 동업자와 사업상 서로 회복하기 어려운 관계로 악화되어 동업관계를 정리하고 소유한 부동산도 처분하려고 합니다. 현재 동업자는 부동산 처분을 반대하고 있는데 동업자가 반대하더라도 부동산을 매매할 수 있는지, 또한, 제가 소유한 50% 지분만 별도로 매매가 가능한지 알고 싶습니다.

<답> 결론적으로 말씀드려서 동업자가 반대하더라도 귀하의 소유 지분만 별도로 매매할 수 있습니다. 부동산 구입시 소유권 형태를 어떻게 결정하고 등기할 것인가는 그 목적이나 용도에 따라 사전에 신중하게 고려해야 할 사항이라 하겠습니다. 귀하의 소유권 형태인 Tenancy in Common (이하 TIC라 칭함) 이란, 다른 형태의 소유권과는 달리 두사람 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향 받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있습니다.

또한, Community Property나 Joint Tenancy 형태의 소유권자는 분리 불가능한 동일한 공동 소유권을 가지는 것과 달리, TIC는 서로 다른 지분을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.

예를 들면, 갑 10%, 을 20% ,병30%, 정 40% 등, 투자한 액수의 비율에 따라 소유권의 지분을 분할할 수 있는 것입니다. 이는 주거용 주택이나 콘도 같은 부동산 보다, 상업용이나 임대를 목적으로 한 부동산에 투자할 때에 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태라 하겠습니다.

상기한 다른 소유권의 형태는 공동 소유자중 한 사람이 사망할 경우, 그 소유권이 자동으로 나머지 공동소유권자에게 이전되게 되고, 매매나 양도에 있어서 특별한 제한이 있을 수 있게 됩니다.

그러나, 귀하의 소유권 형태에서는, 소유권자 중 어떤 한사람이 사망하였다 하더라도, 사망한 사람의 소유권이 나머지 공동소유권자에게 이전되는 것이 아니고, 사망자의 상속인에게 이전 되는 것입니다. 따라서, 동업자가 반대하더라도, 귀하가 소유한 부동산의 50% 지분 전체를 타인에게 매매 할 수 있고, 또는 50%지분을 분할해서 여러 사람에게 매매 할 수도 있으며, 귀하의 지분을 구입한 사람들은, 동업자와 또다시 Tenancy in Common형태의 공동 소유자가 되는 것입니다.

그러나, 구매자가 이러한 내용을 잘 이해하지 못하는 경우에는 실제, 계약이 성사되기 어려운 점도 있다 하겠습니다.