어떤 멤버께서 "쪽지보내기"로 위의 질문을 하셨습니다. 아마 Foreclosure가 대량으로 쏟아지는데 실제적으로 Good Deal을 쉽게 찾을 수가 없고, 또 현실적으로  기회가 주어지지 않기 때문에, 무슨 좋은 방법이 없으신가하고 질문을 하신것 같습니다.

먼저 말씀을 드리고 싶은 것은, 준비된 Seasoned(Savvy)Investor라면 많은기회가 있습니다. 그러나 Grant Deed 및, County Recording을 통해서 Trust Deed(Lien) Encumberances들을 알아야하고, 때로는 Foreclosure 중 어느 부분에 투자하느냐"에 따라서 자금이 필요하기도 합니다.(Foreclosure Basic 참조) 

제 스스로 고민하다가 이 기회를 한인들이 놓쳐서는 인되겠다는 생각에 Foreclosure Seminar를 몇 차례를 이미 치루었습니다. 그것은 Notice of Default, Notice of Trust Sale을 읽는 능력을 키우기 위함이었습니다. 이로 인해 감사의 편지를 주신 분들께 오히려 송구함을 느낍니다.  

그러나 여전히 이 기회를 통해 이득을 얻는일은 쉽지않음을 느낍니다. 그래서 몇몇 부동산 에이전트들과  일을 나누는(Work Sharing) 하는 새로운 전략을 세우기까지 했습니다. 앞으로 2주후, Foreclosure를 통해서 기회를 얻고자하는 분(집을 싸게 구입하시기를 원하시는 분) 은 www.kareic.com 에 등록하는 section을 만들어 등록하도록 하고 기회를 접하게 할 계획입니다. 많은 동참을 바랍니다. 이는 실제기회이며, 사지 않으셔도 괜찮습니다. 다만 등록자에 한해, Zip code 92130, 92131, 92127-9 의 집을 선보일 계획입니다.  

또 한 저희가 연구한 것은 Foreclosure를 하는 전문회사를 통해 투자할 경우에 어떻게 할것인가? 였습니다. ( 방법을 모르는 것이 아니라 투장 대상 물색의 테크닉) 당장 우리에게 가능하지 않은 Bulk Reo 에 투자할려면 주의가 필요하기 때문입니다. 

먼저, 회사의 실력, 능력, 그리고 재력을 잘 파악하고 그들의 힘을 역으로 이용하는 전략이기 때문에 그 회사의 실력을 알아야합니다. 반드시 변호사, 전문 투자가, 그리고 Loan company가 공동Operation을 하는 회사를 선정해야 합니다. 왜냐하면 쏟아지는 물량으로 비전문가들도 이 일을 하고 있고, 전문가들의 경쟁조차 치열해졌기 때문입니다. 

다름으로 어떤 방법의 투자 Plan을 가지고 있는가를 조사해야합니다. Bulk Deal을 하는가 안하는가 보다, 어떤 Plan으로 사고, 처분하는가를 알아야 합니다. 책임없는 전문회사를 통해서 피해를 받지 않으려면, 이를 잘 파악해야 합니다.

잘 준비된 회사들은 Creative Financing을 통해, 기회를 제공하고 있습니다.  자금주인 은행이나 insurance co를 엎고 들어가 대량의 Foreclosure 를 Wholesale 가격으로 사들여서, End user 뿐만 아니라, 투자가들에게도 큰 이익을 같이 나눔으로 Inventory를 해소하기 때문입니다. 

좋은 평판을 가진 회사들중에는 12-18 개월에 100% 정도의 Return을 주기도 합니다. 앞으로 2년동안은 무시할 수 없는 재산 증식의 기회입니다.

그러므로 투자 대상인 회사의 전략과, Financing Option들을 잘 따져 보아야합니다. Business Technique 도 급속도로 발전하고 있습니다.

한 예로 이전에는 Trust Deed 를 중심으로 투자를 영입했는 데, 새로운 기법으로 Land Contract(참고: 교육게시판에 올라간 기사를 읽어 주십시오.) 을 새로운 회사가 나오고 있습니다. 제 개인적으로 이것이 현재 나온 투자 기법중에서는 으뜸이라고 판단됩니다.
이런 세미나가 생기면,한번 쯤 들러서, Bulk Reo Sale이 무엇인가, 그리고 Land Contract가 무엇인가?를 배워야 할 때입니다. 

저희도 곧 이를 주제로 세미나를 준비할 계획입니다.

박 요셉

www.kareic.com