Land Contract 가 무엇인가? 

Land Contract 라는 말은 여러가지로 불려지고 있다. Installment Sales Contract, Land Contract Sales, Agreement to Convey, ... 등으로 주로 VA Loan을 할때 쓰는 융자계약이었다. Veteran들이 적은 다운페이로 집을 살때, Lender(은행 혹은 집주인)를 Veterans Adminstration이 지불보증 금융제도이다. California 에서는 Cal-vet Loan이라는 제도를 만들어 Califronia Dept. of Veterans Affairs가 타이틀을 소유하고 직접 돈을 빌려 준다. 두 기관이 하나는 보증, 하나는 금융기관으로서, Land Contract 을 통해 금융을 돕고있다.

Land Contract는 Contract이지만 Trust Deed 와 같은 Security기능을 겸한다. 왜냐하면 이 계약에서는 금융을 해주는 기관(VENDOR라고 부름 은행, 집주인 혹은 Dept. of Veterans Affairs) 해당부동산의 담보를 요구하지않고, 법적 소유권(Title)을 취해버린다. 채무자인 집주인(VENDEE 라고 부름)은 Title대신 Possession을 확보한다. 이런 Vendee의 소유권을 Equitable Title이라고 한다. Vendor는 Vendee가 채무를 완납한 후 Title을 넘겨준다.

이해를 돕기위해서 한 예를 들어보겠다. 어떤 한 형제가(동생) 집사기 원하는 데 돈이 없다. 반면 다른 형제는 (형) 여유 자금이 있어 투자기회를 찾고있었다. 동생이 형의 돈을 빌려 집을 사고 이자를 지불한다면 두 사람이 다 만족할 수 있을 것이다. 이 경우에 동생이 의무를 이행하지 않을 경우, 형은 문제가 생길 수 있다. 그래서 형은 집문서를 자신의 이름으로 등기하고, 집을 동생에게 주되 원금과 이자를 다 청산하면 집문서를 넘겨주겠다는 증서를 쓸수 있다. 이것이 바로 Land Contract이다.

우리가 일반적으로 잘 알고 있는 Trust Deed 와 비교해 볼때, Trustee가 없다는 점이 다르다. (Vendor=Beneficiary 즉 은행, Vendee =trustor 와 같은 역할) Vendee(집 구입자, 론하는 사람) 편에서 보면 불리한점이 있다. 그러나 요즈음처럼 자금압박이 심하고 융자가 잘되지 않을 때, Land Contract를 통해서 집을 사는것은 좋은 대안이 될수 있다. 또 이것은 Cal-Vet 론 뿐만 아니라 누구든지 합법적으로 사용할 수 있는 대체 융자 제도이다. 이것은 Owner Financing과 유사하지만, 꼭 Seller가 아니더라도 가능하다. 이 때문에 이를 이용한 투자 유치전략이 전국적으로 확산되기 시작했다. 왜냐하면 이는 근본적으로 투자가들에게 유리하기 때문이다.  

Buyer 편에서 본다면, Trust Deed 만 하지는 못하다. 그러나 Vendor 와 Vendee가 동의를 한다면, 재융자등도 가능하고, Recording만 하면 Vendee의 권한도 보호되기 때문에 문제가 있는것은 아니다. 

최근에는 Reo pool(Bulk Reo)를 하는 업자들이 즐겨 사용하고 있다. 그들은 이전에 Lease with option 을 많이 사용했는 데, 자금 압박이 생긴 이후, 투자가에게 유리하다는 점때문에 새로운투자기법으로 등장한 것이다. "봉황보다 꿩"인 셈이다. 그러나 어떤 점에서는 장점도있다. 그것은 투자가 보호가 강하고, Option처럼 묶여 있을 필요없이 자유롭게 처분을 할 수 있기 때문이다.

어떤 점에서는 "Land Contract"이 진짜 봉황 일수도 있다. 필자가 이것을 쓰는 이유는 7,8월에 있을 대단위 은행차압세미나를 통해 큰 돈을 벌기 위해서는 사전에 이해해야할 사항이기 때문이다.
이에 대한 질문이나 의문이 있으면,  다음의 Comment 난 이나 이메일로 해 주시기를...

박 요셉 박사(kareic Commercial Broker)

idea4investment@aol.com