재미부동산투자클럽은 7월부터 한인회관으로 세미나 장소를 옮겨, 부동산 경기 침체의 Timing에 맞는, 폭발적 투자기법들을 소개할 것입니다. 7월에는 NOTE DEAL, 8월에는 대단위 BULK REO에 관해서 무료 세미나를 제공합니다. 세미나 일정은 www.kareic.com 의 세미나 혹은 sdsaram.com의 행사일정을 참조해 주시고, 다음글은 7월 세미나의 이해를 돕기 위한 Dr. Joseph Park의 글입니다.

Note Deal 이란 좀 생소한 단어입니다. 그러나 우리가 Loan을 할때, 은행으로 부터 돈을 꾸고, 그 대신 넘겨준 서류를 생각해보면 어렵지않게 이해되리라 믿습니다. 돈 대신 우리는 은행에다 두개의 서류를 싸인해서 줍니다. 하나는 약속증서(Promissory Note)로서 상환계약서입니다. 그리고 또 하나는 계약불이행시  담보처분을 해도 좋다는 보증서류(Security Document)입니다. 이 두개가 합쳐 융자를 가능하게 합니다. (이를 합쳐 시장용어로 Note라고 부릅니다.)

그런데 잘 아시는바와 같이 Note는 융자기관이 그대로 가지고 있는것이 아니라, Secondary Market을 통해서 다시 팝니다. 왜냐하면 Note는 유가증권이어서, 이를 통해 은행이 다시 자금을 마련하기 위해서 입니다. Fannie Mae, Freddie Mac 등이 대표적인 2차 시장기관입니다. 그러나 더 많은 Note가 Stock Market, Insurance Co, 그리고 개인 투자가들을 통해서 거래가 됩니다. 특별히 Junior Loan은 Private Investor가 가장 큰 몫을 차지합니다. 

현재의 주택시장이 여러가지 이유로 힘들어 지기 때문에 Foreclosure를 통해서 이득을 취해야겠다는 생각을 합니다. 그러나 시간, 혹은 역부족으로 기회를 놓치고 마는 것이 현실입니다.

그러나 부동산침체의 이면에는 , 자금시장의 악화가 동시에 발생합니다. 여기에서 다른 기회를 찾을 수 있습니다. 즉 Note의 Vlaue도 부동산 가격의 하락폭과 비슷하게 떨어짐으로, Secondary Market의 거래가 활기를 잃고, 은행은 돈이 딸리고 일반주택 구입자들은 연쇄적으로 돈을 빌리기가 힘든 상황을 역이용하는 투자입니다. 

은행은 헐값으로(Big Disvount) Note 를 팔수 밖에없고, Face Value는 그대로 있고, 담보물이 건재한한 Note Deal은 부동산침체 뒤에 숨어있는 중요한 재산증식의 기회입니다.  

간단히 말씀을 드린다면, 부동산 시장의 악화 못지않게, 금융시장이 악화되어 있기 때문에 Foreclosure 집을 사는것 못지않게, Note를 구입함으로 많은 이득을 얻을 수 있다는 것입니다. 그러나 어느 정도의 전문성이 필요합니다. 즉 어떤 Note를, 어떻게 Selection 하는가? 하는 문제입니다. 간단하게 말씀을 드리자면

1. 우선권있는 Note를 사야합니다. 곧 1번 Trust Deed를 구입하시라는 것입니다. Trust Deed는 발행일이 중요하지 않습니다. Recording Date가 앞서야합니다.(단 Subordination Clause가 있을 경우 제외, 그러나 Construction Loan 이 아니면 Subordination이 없음)

2. LTV Value가 낮아야 합니다. LTV란 Fair Market Value에서 Total Loan 금액이 차지하는 비율을 말합니다. 60% 이하의 LTV는 대부분 안전합니다. 은행이 80%의  Loan을 주는 이유는 역사적으로 그 수준이 안전했기 때문입니다. 그러나 일반 투자가로서는 더 낮아야합니다. 

3. 서류를 잘 알고 있어야합니다. 중요한 것은 Grant Deed와  Trust Deed를 읽을 수 있어야 합니다. 사실은 어려운것이 아닙니다. 대개 2-3 장의 서류이며, 일정한 형식을 가지고 있기 때문에 시간이 지남에 따라, Resume를 보는것과 같습니다. 누군가가 가르쳐주면 좋습니다.

4. Track Record 가 좋은 회사를 선정하는것이 좋습니다. Note를 구입한다는 것은 내가 은행이 되는 겁니다. 그러므로 우리가 구입하는 Note는 대개 Note Dealer들이 은행에서 자신의 투자모델에 맞는것을 Discount를 받고 선택한 것이라고 볼수 있습니다. 그러므로 그것을 재 구입하는 우리는 그들의 전문성에 의지해야하기 때문에, 평판이 좋은 회사를 선택하는것이 좋습니다.

5. 이것은 제 개인적인 의견입니다만, Maturity Date 가 짧은것이 좋습니다.
기간이 짧으면, 반복됨에 따라, 복리로 계산되기 때문입니다. 그 뜻은 다 같은 12% 이지만, 일년 이자가 되면 12%입니다.(Sipmle Interest) 그러나 12%를 6개월로 계산하고, 다시 투자해서 1년 12% 6개월, 두번 투자하면 12% 가 조금 넘습니다.(Compound Every 6 month)

다음을 클릭하시면 Note의 모형이 나옵니다. (제일 아래쪽에 있음) 실제적으로 얼마만큼의 이득이 있나를 분석해 보세요. 그리고 Q&A 나 Comment를 통해서 에서 의문 사항을 물어 오시면, 해답을 드리겠습니다.  http://kareic.com/boards/board_read.asp?key_field=&key_word=&section=main&group=NOTE_DEAL&idx=164&id=fno11_2&ref=5&step=1&page=1&category=