많은 분들이 질문을 해 오시고 있습니다.

부동산에서 향후 몇년간 어떤 분야가 가장 중요한가? 라는 질문입니다.

우리 모두는 Residential Market이 Subprime혹은 Alt-A 모게지로 인해서 어려움이 있다는 것을 잘 알고있습니다. 그리고 최근 경제의 불확실성으로 인해서, Commercial market 역시 암담합니다. 

그러나 어둠의 반대쪽에는 항상 빛이 있습니다. 모든 분야가 다 문제가 될 정도의 경제적 위기는 아닙니다. CCIM과 연관된 RERI(Real Estate Research Institute)의 Ken Riggs ( http://podcast.ccim.com/2008/09/23/ken-riggs-third-quarter-edition-... )은 결국 아파트 투자가 뜰 것이라고 했습니다. 왜냐하면 인구는 계속 3%선으로 늘고 있기 때문입니다. 어딘가에 우리는 거주해야 합니다.

이와같은 이론으로 볼때, Foreclosure로 넘어가는 부동산도 누군가에 의해서 흡수가 되고 있고, 때가 되면 다시 안정이 될것이라는 것은 자명한 일입니다. 그래서 오늘은 간단하게 Foreclosure에 들어가는 캘리포니아의 주택들이 어떻게 처리 되는가를 알아보고, 어떤 곳에 주력해야 하는지를 살펴 보고자합니다.

우선 위의 그림 "trendsep2008"을 print out을 하시기를 바랍니다. 이 챠트는 금년 1월 1일부터 현재 까지 Foreclsoure에 들어간 모든 부동산들이 어떻게 처리되었는가를 보여주는 그림입니다.

오른쪽 예제에서 보듯, 제일 위의 녹색선은 Sold to Bank입니다. 그리고 다음은 붉은선은 Cancelled입니다. 그리고 마지막 제일 밑에 푸른선은 Sold to 3rd입니다.

제일위의 녹색선은 Sold to bank 즉 REO입니다. 예를들면 8월에는 25,352개의 부동산이 REO되었습니다.

다음의 붉은 선은 Cancelled인데 이것은 Foreclsoure가 진행되다가, 중단된 숫자입니다. 그 숫자는 8월의 경우, 5,656 개 입니다. 이 중단에는 Short Sale, Loan Modification, Forbearance, Forgiveness, Reinstatement 그리고 bankruptcy를 다 포함한 숫자입니다.

그리고 마지막 Sold to 3rd는 Auction에서 은행이 아닌 일반인이 경매를 통해 구입한 숫자입니다. 겨우 1,065개의 부동산입니다.

위의 숫자는 거의 일년동안 변함없이 진행되어 왔습니다.

이것은 우리에게 무엇을 말하고 있습니까?

생각보다, Short Sale 과 Cancel이 많지않다는 것입니다. 대부분의 부동산이 은행으로 REO 되고 있다는 것을 명백하게 보여줍니다. 데이타없이 헛 소문이 나 돌 수 있습니다. 

여기에서 저는 부동산 Professional 들과 부동산 바이어들에게 REO시장이 향후2-5년간 가장 중요하다는 것을 말씀 드리고 싶습니다. 이 REO시장은 현재, 주로 미국 사람들과, Internet Asset Solution company들에 의해서 석권 당하고 있습니다. 스페니쉬 말을 하는 사람이 유리합니다. 또 한번 우리 한인들이 Main stream 에서 제외되고 있다는 것입니다.

미국의 Loan 구조는 복잡합니다. 그래서 REO를 하기 위해서는 Loan servicing이 어떻게 되고 있는가를 알아야합니다. 그리고 TD service회사들이 Foreclsoure이후에 Trustee's Deed를 어떻게 File하는가를 추적할 수 있어야합니다. 필요하면 Note Buying기술을 알고 있어야합니다. 이 모든것을 일시에 안다는것은 쉽지 않습니다. 그러나 닭 쫓는 개처럼 쳐다 보고만 있을 수는 없습니다. 제 개인적 의견이지만, 일반 MLS를 통한 부동산의 활성화는 쉽게 오지 않을 것입니다. 왜냐하면 엄청나게 누적되어있고, 또 누적될 REO Inventory가 남아 있는한 말입니다. 그러면 어떻게 해야합니까?  " 호랑이"를 잡으려면 호랑이 굴에 들어가야합니다."  

첫째: REO Seminar등을 다니면서 과감하게 투자해야합니다. 특별히 CAR혹은 로컬 투자 클럽에서 주최하는 모임에 적극적으로 동참해야합니다. 그런분들 재가 아는 분들은 아직 직접 리스팅을 받지는 못하지만 손이 딸릴 정도로 바쁩니다.

둘째: 은행마다 다른 REO처리 방법을 배우고, 연구해야합니다. 어떤 은행은 자체 처리를 합니다. 그러나 어떤 은행은 인터넷 Asset Solution 회사를 선정해서 처리합니다. 지금 현재 약 1,000개 이상의 이런 유의 회사가 생겼습니다. 그러므로 인터넷은 이제 필수입니다. 인터넷 모르면 명함을 낼수 없습니다. 그러므로 한인 전문가들이 가르치는 모임마다 다 다니셔야합니다. 만일 인터넷을 습득하지 않으시면, 멀지 않아 부동산을 할수 없게 됩니다. 그리고 젊은이들에게 자리를 내 주어야합니다. 마음만 먹으면 아무것도 아닙니다. 과감하게 Tempo 5를 먼저 마스터하시기를 바랍니다. 그러면 대부분의 Asset Solution company에 이에전트로 등록이 가능합니다.

셋째: 한인들의 이름으로 우리들의 몫 만큼의 Listing을 주도록 은행에다, 과감한 청구를 해야합니다. 여기에는 두가지 조건이 따릅니다. 첫째는 REO에 대한 이해입니다. 절차, Eviction, Disclosure등에 대해서 입니다. 은행이 불편하면 우리를 쓸 수 없기 때문입니다. 둘째는 REO listing agent 조건입니다. E&O insurance가 가장 중요합니다. 그 외에 자신의 라이센스에 하자가 없어야합니다. 그리고 경험입니다. 이에 대한 질문이 있는 분은 이 메일을 하셔도 좋습니다.

Jpark7777@aol.com 혹은 josephpark7777@yahoo.com

한인 여러분들의 건투를 빕니다.

박 요셉