우선 이 글을 쓰면서, 마음이 조마조마하다는 것을 고백한다. 한 해의 경제전망을 한다는 것은 수십 개의 분야의 데이타와, 정치, 경제,이민정책, 심지어 사회적,심리적 변동까지를 다 감안해야 하는 종합적 예측이며, 이런 연구에도 불구하고 현실은 예측과 달라질 때가 많기 때문이다.
그런데 최근에 전연 알지 못하는 분들에게서 X-mas 카드가 많이 왔다. "한해 동안의 가르침을 감사합니다." 라는 내용이었다. 여기 저기에 쓴 나의 졸필들을 보고 정중하게 감사하는 내용이었다. (LA 중앙일보...sdsaram.com, 그리고 우리 웹사이트에 이르기까지 ) 그 분들은 내가 2009년의 경제전망을 해 주기 바랬다. 왜냐하면 지난해에 도움이 되었기 때문이라고 한다.(비 공식, 나의 Tip)
나를 가까이 아는 사람은 2005-2008년까지, 남 가주에 투자를 하지 말라고 했던 것을 알고 있을 것이다. 대신 텍사스의 Mobile Home Park, Model Home Leaseback이나, Charlotte N. Carolina의 일반주택에 투자하라고 권했는 데, 이로 인해서 어떤 에이전트 한분과 또 내가 창설한 Kareic투자클럽의 회원으로부터 "왜 앞 마당에 투자하기를 권하지 않느냐고" 항의를 받은 적도 있다. (Sdsaram.com Kareic 글들을 확인하시기 바람...) 돌이켜 생각해보면, 샌디에고 투자를 권하지 않았던 것이 천만 다행이었다. 지난 2-3 년간 그랬다면 나는 글 쓸 자격이 없는 사람이 될뻔했다 샌디에고 한인들의 애착에도 불구하고 주택가격은 2006의 가격으로부터 약 37.5% 정도 떨어졌다. 그 분들의 의도를 생각하고 부족하지만 2009 년 새해의 청사진을 제공한다.

2009년 부동산 투자를 통해서 본 미국의 경제 전망

2008년은 sub-prime mortgage borrower 와 이 상품개발에 주력했든 은행(Indymac)들이 가장 큰 피해를 입었던 해였다.(누구의 책임인가는 다음 기회에...) 이 문제에 대한 대책 부재는 Foreclosure와 금융경색을 몰고 왔다. (Islam이 그들의 법에 의한Funding co. 만들어 전 세계 자금시장을 침식하고 있음을 유의하시기 바람)

이로 인한 피해를 시장 및 지역 중심으로 분석해보고, 2009년 경제에 미칠 영향을 예측해 보기로 하자. 전체적으로 본다면 암담하다. 마지막으로 어떤 소망이 있는가를 얘기하겠다.

1. 시장중심으로 본다면 가장 타격을 많이 받은 대상은 Low Income Area와 Over built area의 집이다. Michigan, Indiana등이 Low Income area 이며, California, Florida, Las Vegas, 일부 Arizona 주가 over built area이다. 현재까지 약 35-40% 의 가격하락이 있었다. 미국 전체적으로 본다면 Sub-prime으로 인한 Recession이 2009년 미 경제와 주택시장에 영향을 주는 가장 큰 변수라고 본다. 물론 새 대통령이 여러가지 정책등을 내어 좋지만, 개인적으로는 부정적이다. 벌써 민주당의 전통인Tax 올리기가 시작되었다. 이것은 우리의 형편을 어렵게 할 우려가 있어 걱정이다. 현재 내 놓은 TARP와 0%의 이자가 어떻게 미국시장에 반영될것인가도 주목할 만하다. 좌우튼 Housingpredictor.com 의하면 2009년에 미 전체 집 가격이 약 12%정도 더 내려갈 수 있다고 전망했다.  

2. 지역적으로 좀 더 살펴본다면
* 뉴욕 맨하탄
이 지역은 sub-prime의 영향에도 불구하고 housing market은 2008년 여름까지 좋았다. 2007 Dec부터 시작된 Recession의 보고서가 공개되지 않았기 때문에 높은 임금의 봉급자들은 고액의condo를 샀기 때문이다. 그러나 서서히 다가온 불황의 싸인이 분명해지자 주택가격이 폭락했다.(20%) 많은 경제 전문지들을 포함한 HousingPredictor.com은 2009년에 19.4% 더 하락을 전망했다. 동시에 맨하탄과 뉴욕시티,[New York, NY(맨하탄) 과 city of New York 합쳐서 하나의 대도시를 형성] 북쪽 West Chester 카운티, 그리고 인근 뉴져지 주의 내년 일년간의 주택가격 하락을 29%로 전망했다.

*California, Florida, Arizona 그리고 low Income area
이 지역은 이미 상당한 타격(30% or more)을 받은 곳으로 2009년도 소폭 하락할 것으로 전망되었다. 왜냐하면 이미 주택가격하락으로 상처를 받은데다, 지난  2-3 년 동안 한집 건너 붙었던 Foreclosure 로 Recession의 영향을 받았기 때문이다. 그리고 어려움을 통해서 정리된 부분도 있기 때문이다.(Indymac의 파산) 그러나 같은 지역 안에서도 영향을 덜 받은 지역은 좀 더 가격하락이 높을 것으로 전망했다. 그 대표적인 예가 Miami 시이다. 그 이유는 Alt-A Mortgage(크레딧이 좋지만 서류를 변경해서 론을 낸 중산층)의 환불 율이 낮고, Recast에 가까워진 론이  많기 때문이다. 결국 그들도 앞으로 Foreclosure할 확률이 있다. (Carlsbad, Carmel Valley?)

그 외의 지역
Sub-prime이 하나의 중요한 요인이겠지만 , 그 외의 여러 요인으로 인해서 미국 전체가 실업의 위험 속에 쌓여있다. 특별히 자동차 산업과 큰 제조업을 가지고 있는 주들이 영향이 클 것이다. Gary Indiana, Detroit MI, Alabama, Arkansas, Atlanta, Michigan, Ohio 등이 실업을 통한 주택 가격하락의 영향이 큰것은 당연한 이치이다. 그러나 주택가격은 무조건 내려가는 것이 아니라, 주택소지가능율의 욕망과 반비례하기 때문에 현 가격에서 그렇게 크지는 않을 것으로 보인다. 이런 점에서 sub-prime으로 인한 가격하락과 좀 다르다.

그러므로 실업률이 덜 내려 갈 것으로 전망된 주는 그 타격도 적을 것이다. 주로 에너지 부분의 회사들이 많은 주들이다. North Dakota, South Dakota, Oklahoma, Alaska 그리고 Montana 주이다.

이와 관련해서 지난 2-3년간 가장 꾸준하게 성장해왔던 지역을 살펴보자. 하나는 Texas주이며, 또 하나는 Charlotte NC이다.

a. Texas
Houston및 그 인근 지역은 미국 전체의 불황에도 불구하고 지금까지 장족의 성장을 해왔다. 그 것은 5대 Oil Refinery가 이 곳에 있기 때문이다. 그러나 이 대기업들이 2009년에 Job Cut을 선언했다. 결국 이 때문에 약 8.5 %의 가격하락을 Colpitts라는 전문가가 선언했다. 동시에 Houston을 중심으로 과잉 발전된 San Antonio, Rigging 기술지원을 하는 도시 Austin의 하락폭은 10.2%로 전망되었다.

b. Charlotte NC
이 도시는 내가 가장 선호하든 도시이다. Blue Color 도시 였든 이곳이 BOA가HQ를 옮김으로 Financial 회사들이 이주하고, LA를 제치고 제2의 맨하탄으로 부각, 눈부신 발전을 했다. 그것은 고소득층이 갑자기 늘었기 때문이었다. 그러나 전국적 자금 경색은 결국 미국의 자존심 Bank Of America로 하여금 35,000명의 Job Cut을 선언하게 했다.  심각한 주택가격하락이 없다 하더라도 성장이 둔화될 것은 불을 보듯 뻔하다.

지금까지 얘기는 어두운 것 뿐이다. 그러면 희망이 전연 없다는 말인가? 항상 희망은 있다. 그러나 이에는 찾는 노력과 행동이 따라야 한다.

먼저 Wahington DC이다.
이곳은 sub-prime으로 강타를 받은 지역이다. 이미35%이상의 가격하락을 겪었다. 그러나 이 지역은 난공불락의 두 회사가 있다. 하나는 US Government이며, 하나는 Defense Contractor들이다. 실업 면에서는 타격이 없으리라 본다. 오히려 하락된 주택 가격은 주택 붐을 일으킬 가능성이 있다고 보아진다.

다음으로 우리의 뒷마당인 샌디에고, 오렌지 카운티, 그리고 LA 카운티이다. (Boston MA 포함)
이 지역 역시 Over Built로 타격을 받은 지역이다. 어디에 가도 짓다가 버린 집터를 볼 수 있을 정도이다. 그러나 Southern California는 에쿼티를 가장 많이 가진 사람들이 살고 있는 곳이다. 그리고 부동산과 연관된 비즈니스가 전 캘리포니아 GDP의 22% 이상이다. 뉴욕에서 온 사람은 이곳에 와서 놀라는 것이 있다. 하나는 픽업트럭이 많다는 것과, 또 하나는 대부분의 사람이 부동산 라이센스를 가지고 있다는 것이다. 캘리포니아에서는 부동산으로 성공하는 길외에 다른 길들이 많이 없다. 대부분의 변호사, 회계사, 의사, 심지어 학교 선생님들도 부동산 라이센스를 가지고 투자하는 주가 캘리포니아이다. 

Economy.com은 이 지역의 집값이 거의 바닥을 쳤다고 보고, 2009년 2010년은 그냥 오르락 내리락 하다가 2011년을 기점으로 상향하리라고 보았다.
나 개인적으로 그 분석에 Fear Factor를 제외한다면, 비교적 동감한다. 그러나 두려움에 의한 7-10%의 하락은 있을 것으로 본다. 그럼에도 불구하고 투자라는 관점에서 볼 때 나는 2009년이 가장 좋은 기회라고 본다. 왜냐하면 Fear Factor에의한 가격폭이 실제가격 하락보다 더 클것이라고 보기 때문이다. 그래서 좋은 거래를 할 수 있다. 그러나 이런 때에는 Over Leverage를 하지 않아야 한다.  곧 Positive Cash deal을 찾아야 할 때라는 의미다. 만일 좋은 딜을 찾지 못하면 덤비지말고, 다음의 기회로 넘어가면 된다.
  
결론적으로 나는 Southern California는 잘 잡으면 황금어장이 될수 있다고 말하고 싶다. 문제는 어떤 목적으로 어떤 지역에 어떤  방법의 투자를 하는가를 선별해서 해야 한다는 것이다. 이를 위해서는 부동산에 관한 기본적인 분석력을 갖추고 있어야한다고 말하고 싶다. 우연이지만 때에 맞추어 내가 쓰고 있는 LA 중앙일보의 기고 “부동산투자 ABC” 가 시간에 맞추어 나가고 있다. 격주로 나가는 이 글을 진지하게 읽고 배우시기를 바란다. 매 격주 목요일이다.

앞으로 많은 시간이 걸리겠지만, 우선 부동산 투자의 분석력, 부동산 투자의 종류, 그리고 각 기회의 필요한 특수한 기본적 기술들을 연재할 것이다. 이제 이 해도 며칠이 남지 않았다. 먼저 우리도 재벌이 될수 있다는 믿음과 하나님 주신 Full Life를 정열을 태워서 각 분야에서 뛰어난 한인들이 되는 2009년이 되기를 기도해 본다. Merry Christmas! I wish you have re-birth of Jesus in your heart!

( 목요일: 무엇으로 투자 하는가? 그 2주후:CAP이 무엇이며, 왜 중요한가? 물론 우리 웹사이트에도 같은 내용이 실릴것이다. My blog)