리모델링 (T.I=TENANT IMPROVEMENT)공사시에 고려할 사항

먼저 여기서는 가게를 새로 설치하거나 개조하는 공사를 T.I(TENANT IMPROVE MENT)라고 하며,시청이나 인스팩터 오피스등에서는 이 이름이 공식명칭이 됩니다.

1) 공사자의 요구자격 캘리포니아에서는 500불이상의 공사(자재,인건비 포함)는 반드시 LICENSE를 소지한 CONTRACTOR에게 계약을 하게 되어있습니다. (참조: 켈리포니아 면허관리국( www:cslb.ca.gov)처벌조항 참조)

2) Permit and Inspection(허가와 검사) 대부분의 리모델링 공사는 거의 다 허가( permit)가 요구되나 간혹 허가가 없이도 공사가 가능한 분야가 있습니다.

   그 것은 타일 작업,페인트작업, Finishing작업등과 Dinning Room의 장식작업(decoration)(단 ,전기등을 신설하거나 plumbing작업이 없고,간막이벽도 5피트(1.5미터)이하의 작업경우나,몰딩 붙이기등 에만 해당됨)-이런경우에는 Handycap 에 관한 규정을 주의해야 한다. 그 외에는 거의 다 Permit과 Inspection이 요구됩니다..

3) Permit과Inspection의 분류

       a) Building Permit---관할 county 의 Department of development에서 관리하며 water and sewer(상하수도),Structure,Traffic,Handycap ,Drywall and Frame,Under ground , Electrical,Plumbing and Mechanical에 관한 Plan Check와 Fee를 관리하며 이 모든 과정이 승인되면 건축허가서를 발행받게 됩니다.(유효기간 1년)

       b) Health Permit --- 만일 T.I작업이 음식물과 관련된 시설이라면 Health Department의 허가와 검사를 받아야 합니다.

       c) Fire Permit – Hood system( TYPE !),Sprinkuler system, Building fire inspection에 관하여 허가와 검사를 받아야합니다

        d) F.EW.D--SanDiego에서 요구되며, 적정한 Grease Trap을 설치했나 하는 것과 음식점에서는 필수적으로 Grease를 효과적으로 제거하거나 분리시켜야 합니다 .이를 지도하는 기관입니다.

        e) Gas and Electrical work – SDG&E와의 연계작업이 필요할 경우에는 사전에 허가를 신청하여 검사를 받아야 합니다 .이 케이스는 기존의 전기용량이 부족하거나( 대부분이 100A인 경우가 많음),가스용량이 작거나 없는 경우에 미리 3~4주전에 신청해야 한다.( 인터넷으로도 신청가능)

 4) 이 모든 과정은 Contractor와 Architecture가 수행을 해나가는 데 많은 사람들은 정식으로 이 모든 과정을 처리하면 시간도 많이 걸리고 비용도 많이 든다고 해서 꺼리거나 부정적으로 보는 경향이 있는데 ,이런 절차는 시설물의 안전과 합법성을 부여해줄 뿐 아니라 후 일에 있을 지 모르는 건물주와 분쟁을 미리 막고,또는 합법적인 모든 참고자료가 필요시,또는 세금의 비용 처리시 정당성을 두고두고 인정 받게 되며,실제로 이 모든 완성 비용을 고려해 볼 때,가장 안전하고 보호 받는 길임을 알 수 있다.

5) 따라서 여기서 일일이다 언급하지는 못하지만,충분한 경험을 가지고 시작에서부터 완공 때까지 적정한 예산관리가 되게 하며,적정한 공사기간과 용도에 맞는 적정한 내부마감작업이 이루어 져야 하며.어느 한 분야에만 치중하는 것은 비용증가 및 공기지체의 원인이 되며 엔지니어링 부분에 무리가 되는 공사가 될 수 있습니다.

요즘 경기가 어려울 때는 가게 준비하는 과정에서부터 예산과 미리 체크해야 되는 포인트들을 전문가에게 자문을 받아 차근차근 조사하면서 준비해야 하고,견적도 주먹구구식으로 계산해서도 안됩니다.

또한 전체적인 진행을 염두에 두고 진행하여야 하며, 공사하는 사람이 합법적인 라이센스를 갖고있는지,그리고 경험이 있는지 꼭 확인해야 하며,무엇보다 선정된CONTRACTOR와 같이 일을 해나가는 데 있어 상호신뢰가 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

BRIAN HWANG

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 BETHEL CONSTRUCTION

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