융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 2861 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 검색 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 109 [법률] 상법-한국어 계약서 있어야 하는 경우 sdsaram 2539 2008.08.22 sdsaram 2008.08.22 2539 108 [법률] 유익한 상법-물품의 판매, 유통과 법적 책임 sdsaram 2358 2008.08.08 sdsaram 2008.08.08 2358 107 [법률] 상법-부도수표를 받았을 때 sdsaram 3684 2008.04.25 sdsaram 2008.04.25 3684 106 [법률] 새해 달라지는 법규들 sdsaram 3331 2007.01.02 sdsaram 2007.01.02 3331 105 [법률] 2005년 새해부터 달라지는 경제 . 생활 법규정 sdsaram 2723 2005.01.03 sdsaram 2005.01.03 2723 104 [법률] 민사소송의 절차 sdsaram 3413 2004.09.28 sdsaram 2004.09.28 3413 103 [법률] 상대편 운전자가 무보험일때 sdsaram 3339 2004.02.25 sdsaram 2004.02.25 3339 102 [법률] 보험]보험사 재정따라 프리미엄 큰 차이 주택보험 샤핑 나서보자 sdsaram 2920 2003.05.14 sdsaram 2003.05.14 2920 101 [법률] 은퇴계획 sdsaram 2676 2003.04.19 sdsaram 2003.04.19 2676 100 [법률] FAQ 직원이 교통사고를 냈는데... sdsaram 3081 2002.08.10 sdsaram 2002.08.10 3081 99 [부동산] 내 집 마련을 위한 준비(3) sdsaram 2795 2010.12.30 sdsaram 2010.12.30 2795 98 [부동산] 융자 상식 - 이자율과 융자 프로그램 sdsaram 2475 2009.11.30 sdsaram 2009.11.30 2475 97 [부동산] 금전관리 "내 투자성향 파악이 우선"···분석적·일반적·감성적 … sdsaram 2349 2009.11.04 sdsaram 2009.11.04 2349 96 [부동산] 새집 장만을 위한 크레딧 쌓기 sdsaram 2701 2009.10.19 sdsaram 2009.10.19 2701 95 [부동산] 크레딧 스코어 높으면 100만달러 버는 셈 sdsaram 2280 2009.05.04 sdsaram 2009.05.04 2280 94 [부동산] 지진발생시 대처 Tip sdsaram 2334 2008.08.07 sdsaram 2008.08.07 2334 93 [부동산] ‘컨포밍 론’ 뚜껑 열어보니…‘주택경기 영양제’ 기대속 ’감질만… sdsaram 2451 2008.03.24 sdsaram 2008.03.24 2451 92 [부동산] 산불대란에 주목받는 '주택보험' 패키지로 가입하면 최대 15%까… sdsaram 3849 2007.11.07 sdsaram 2007.11.07 3849 91 [부동산] 금리인하가 만병통치약 되기는 어려워< NYT > sdsaram 2137 2007.09.04 sdsaram 2007.09.04 2137 90 [부동산] 비즈니스 융자 Tip, 잘받는 법-'리볼빙' 가능한 높여라 sdsaram 2530 2007.02.20 sdsaram 2007.02.20 2530 89 [부동산] [해볼만한 프랜차이즈-2] 이코노 루브, 불황없는 사업 '딱이야… sdsaram 3275 2007.02.12 sdsaram 2007.02.12 3275 88 [부동산] [머니 스토리] 이자율에 영향을 미치는 요인 sdsaram 2694 2006.11.20 sdsaram 2006.11.20 2694 87 [부동산] [한인들이 선호하는 비즈니스-익스프레스 오일체인지샵] 매물 바로… sdsaram 3321 2006.03.24 sdsaram 2006.03.24 3321 86 [부동산] 부동산 올해 세금, 아는 만큼 절세! 서두른 만큼 절세! sdsaram 3414 2005.12.12 sdsaram 2005.12.12 3414 85 [부동산] “언제 어디서 터지느냐”, 그것이 문제로다 sdsaram 2946 2005.09.20 sdsaram 2005.09.20 2946 84 [부동산] 이자율 상승시 고려사항 : 모기지 금리보다 크레딧이 ‘관건’ sdsaram 2987 2005.05.10 sdsaram 2005.05.10 2987 83 [부동산] 가을철 주택관리 요령 sdsaram 2546 2004.09.18 sdsaram 2004.09.18 2546 82 [부동산] No-Cost 융자로 빚 재조정 할 경우 비용안들이고 유용하게 … sdsaram 2355 2002.12.07 sdsaram 2002.12.07 2355 열람중 [부동산] 융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 2862 2002.10.12 sdsaram 2002.10.12 2862 80 [부동산] 재융자의 실과 허상 sdsaram 2340 2002.09.28 sdsaram 2002.09.28 2340 79 [교육] 미국의 좋은 점 sdsaram 3333 2011.05.23 sdsaram 2011.05.23 3333 78 [교육] [전망있는 직업 100선] 보험 언더라이터(Insurance U… sdsaram 7396 2007.04.23 sdsaram 2007.04.23 7396 77 [교육] TUI 관광대학 sdsaram 5079 2007.01.29 sdsaram 2007.01.29 5079 76 [교육] 대학진학 가이드-Physical Therapy 전공분야 sdsaram 5392 2005.11.21 sdsaram 2005.11.21 5392 75 [교육] 쓸만한 중고차 구입요령 sdsaram 3792 2003.07.22 sdsaram 2003.07.22 3792 74 [교육] 성공적인 홈스테이 방법 sdsaram 3396 2003.06.03 sdsaram 2003.06.03 3396 73 [교육] 메사칼리지(Mesa College) sdsaram 3575 2002.12.06 sdsaram 2002.12.06 3575 72 [생활] 유학생이 꼭 알아야 할 기본 상식 12가지 sdsaram 19288 2011.04.26 sdsaram 2011.04.26 19288 71 [생활] 자동차 보험 상식 Q&A sdsaram 9536 2010.11.16 sdsaram 2010.11.16 9536 70 [생활] 오토 캠핑을 위한 준비 sdsaram 16216 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 16216 69 [생활] 렌트카 대여 / 자동차를 사고 팔때/차를 한국으로 가져갈때 sdsaram 18687 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 18687 68 [생활] 재증명 발급과 각종 등록신고 sdsaram 8771 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 8771 67 [생활] 교통사고 시 sdsaram 13172 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 13172 66 [생활] 신용카드 관련 sdsaram 14612 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 14612 65 [생활] 쇼핑 하기 / 샌디에고 지역 쇼핑몰/ 아웃렛 안내 sdsaram 21394 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 21394 64 [생활] 차량구매 운전면허증 따기 sdsaram 17739 2004.04.09 sdsaram 2004.04.09 17739 63 [건강] 왕초보의 달리기 다이어트 기초지식 sdsaram 2811 2004.02.21 sdsaram 2004.02.21 2811 62 [생활] 올 추석 착한 '한돈 레시피'로 맛과 건강 잡는다 sdsaram 2068 2013.09.11 sdsaram 2013.09.11 2068 61 [생활] 여름철 와인 보관 어떻게 할까 sdsaram 6875 2007.08.28 sdsaram 2007.08.28 6875 60 [교육] 말 잘하는 아이가 똑똑하다 sdsaram 6121 2013.11.04 sdsaram 2013.11.04 6121 초기화 날짜순 조회순 정렬 목록 검색 12345 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기