융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 2837 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 5158 [교육] 학위유학:3단계 시험치르기 LSAT sdsaram 2650 2002.08.15 sdsaram 2002.08.15 2650 5157 [관광] 샌디에고 최고의 농산물 마켓 sdsaram 5213 2002.08.16 sdsaram 2002.08.16 5213 5156 [교육] 상담:한인 명문대 지원자들의 취약점 sdsaram 2582 2002.08.21 sdsaram 2002.08.21 2582 5155 [교육] SD소재학교: National University sdsaram 3353 2002.08.22 sdsaram 2002.08.22 3353 5154 [육아] 육아: 우리아이 말버릇, 이렇게 고치자 sdsaram 3787 2002.08.24 sdsaram 2002.08.24 3787 5153 [교육] 소식: ACT 10년만에 하락 sdsaram 2307 2002.08.28 sdsaram 2002.08.28 2307 5152 [건강] 클리닉: 소음인의 특징 sdsaram 7406 2002.08.29 sdsaram 2002.08.29 7406 5151 [법률] Credit Score에 대하여 sdsaram 2295 2002.08.31 sdsaram 2002.08.31 2295 5150 [교육] 특집:이스라엘교육법 4 sdsaram 2273 2002.09.05 sdsaram 2002.09.05 2273 5149 [건강] 생활:A형에 맞는 혈액형 다이어트 sdsaram 3561 2002.09.06 sdsaram 2002.09.06 3561 5148 [교육] 어학연수:School for English Achievement sdsaram 2422 2002.09.06 sdsaram 2002.09.06 2422 5147 [부동산] 주택융자 sdsaram 2273 2002.09.07 sdsaram 2002.09.07 2273 5146 [육아] 육아: 성공률 90% 이상, 하루만에 기저귀 떼기 sdsaram 4664 2002.09.10 sdsaram 2002.09.10 4664 5145 [교육] 소식: AP 과목 명문대 입학사정 지표 역할 sdsaram 3295 2002.09.11 sdsaram 2002.09.11 3295 5144 [건강] 클리닉: 치아미백에 관한 Q &A sdsaram 3188 2002.09.13 sdsaram 2002.09.13 3188 5143 [법률] FAQ] 미국에서 일을 하려면... sdsaram 2569 2002.09.14 sdsaram 2002.09.14 2569 5142 [관광] 아름다운 정원이 돋보이는 La Costa Hotel sdsaram 4479 2002.09.14 sdsaram 2002.09.14 4479 5141 [생활] 쿡앤드푸드:타향에서 즐기는 추석명절음식 베스트 5 sdsaram 2903 2002.09.17 sdsaram 2002.09.17 2903 5140 [교육] 컬럼:SD 교육정보 웹사이트 sdsaram 2638 2002.09.18 sdsaram 2002.09.18 2638 5139 [건강] 상식:자주하게되는 한의학 상식 Q&A sdsaram 3583 2002.09.19 sdsaram 2002.09.19 3583 5138 [교육] 학위유학 시험치르기:MCAT sdsaram 2315 2002.09.19 sdsaram 2002.09.19 2315 5137 [교육] 상담: 아이가 '죽음'에 대해 물을 때 sdsaram 3489 2002.09.25 sdsaram 2002.09.25 3489 5136 [교육] SD소재학교:San Diego City College sdsaram 2845 2002.09.26 sdsaram 2002.09.26 2845 5135 [부동산] 재융자의 실과 허상 sdsaram 2312 2002.09.28 sdsaram 2002.09.28 2312 5134 [생활] 쿡앤드푸드:저렴하고 실속있게, 쫄깃한 참치요리 sdsaram 2684 2002.10.01 sdsaram 2002.10.01 2684 5133 [교육] 소식:미국대학원 전공별 순위 sdsaram 10848 2002.10.02 sdsaram 2002.10.02 10848 5132 [건강] 클리닉:콘텍트렌즈사용에 관한 모든것 sdsaram 3192 2002.10.03 sdsaram 2002.10.03 3192 5131 [법률] 이름을 바꾸려면 어떻게 하나? 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